Tributação da permuta no lucro presumido

15 de agosto de 2014



A Solução de Consulta COSIT nº 207/2014 (DOU de 05/08/2014) dispõe que a pessoa jurídica tributada pelo lucro presumido, dedicada à atividade imobiliária, ao realizar permuta de imóveis com recebimento de torna, aufere como receita bruta para fins do Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro (CSL), além da torna, o “preço” do imóvel recebido na operação.

Pelo texto da solução de consulta, é possível concluir que trata-se de permuta de imóveis existentes no estoque da pessoa jurídica tributada pelo lucro presumido, e não no ativo imobilizado, em virtude da atividade imobiliária.

A premissa da Receita Federal é que no lucro presumido a base de cálculo do IRPJ e da CSLL é a receita bruta da empresa, sendo irrelevante os custos e despesas (o que ocorreria no lucro real). Com efeito, ao fazer a permuta, a empresa tem um custo ao entregar um imóvel e aufere uma receita ao receber outro bem em troca. Mas a tributação considera apenas o valor do imóvel recebido, ou seja, sobre esta receita. Ao contrário do que consta no texto da solução de consulta, a incidência é sobre o “valor” e não sobre o “preço”, uma vez que na permuta não há este elemento contratual, existente apenas nos contratos de compra e venda.

Por outro lado, caso a empresa se comprometa a entregar unidades futuras na permuta, entendemos que o imóvel recebido – como um terreno, por exemplo – não configura uma receita desde já, uma vez que a operação deverá ser contabilizada no passivo, face à pendência do cumprimento da obrigação contratual. Em virtude da aplicação do regime de competência, a transferência para o resultado – e a tributação, portanto – só deverá ocorrer na entrega das chaves ou, se for a opção, no decorrer do andamento das obras.

E nem se diga que a tributação deve ocorrer desde a operação, caso aplicável o regime de caixa. É que este regime impõe (pressupõe) a tributação das receitas já realizadas em dinheiro. Enquanto a operação estiver classificada no passivo, ainda não há juridicamente uma receita e, portanto, não há sequer como se aplicar o regime de caixa. No regime de caixa não se tributam quaisquer ingressos financeiros. É preciso que o ingresso no caixa represente uma receita auferida

Quando os imóveis estão contabilizados no ativo imobilizado (como é exemplo um imóvel utilizado para sede), a apuração é pelo ganho de capital, e a permuta só será tributável se houver torna em dinheiro. Além disso, a tributação ocorrerá apenas sobre o valor da torna. A essência da lei é que o valor fiscal do outro imóvel que “entra” no patrimônio será igual ao custo de aquisição do imóvel que “sai”, não havendo, portanto, acréscimo patrimonial tributável, nos termos do art. 43 do Código Tributário Nacional.

Por outro lado, é importante atentar para as importantes alterações no regime jurídico da permuta, em virtude do advento da Lei nº 12.973/2014, com efeitos a partir de 2015 (ou já par o ano de 2014, para as empresas que optarem pela antecipação dos efeitos de que trata o art. 75 do mesmo diploma). Em resumo, a partir do novo regime, mesmo na permuta poderá haver a tributação da parcela relativa ao valor justo, podendo haver o diferimento da tributação caso haja o evidenciamento do ganho em subconta vinculada ao ativo ou passivo, na medida da realização.

Vejamos: o art. 2º da Lei nº 12.973 alterou o § 3º do art. 27 do Decreto-Lei nº 1.598/88, estabelecendo que “Na hipótese de operações de permuta envolvendo unidades imobiliárias, a parcela do lucro bruto decorrente da avaliação a valor justo das unidades permutadas será computada na determinação do lucro real pelas pessoas jurídicas permutantes, quando o imóvel recebido em permuta for alienado, inclusive como parte integrante do custo de outras unidades imobiliárias ou realizado a qualquer título, ou quando, a qualquer tempo, for classificada no ativo não circulante investimentos ou imobilizado.”

O § 4º do mesmo dispositivo prevê que este novo comando “será disciplinado pela Secretaria da Receita Federal do Brasil”. Embora ainda não tenha sido editada essa norma regulamentar, o comando legal é auto-aplicável, não dependendo da norma infralegal para possuir eficácia.

Em complemento, o art. 13 e seus parágrafos da Lei nº 12.973/2014 estabelecem as regras para o mencionado diferimento da tributação mediante a evidenciação do ganho em subcontas:

““Art. 13. O ganho decorrente de avaliação de ativo ou passivo com base no valor justo não será computado na determinação do lucro real desde que o respectivo aumento no valor do ativo ou a redução no valor do passivo seja evidenciado contabilmente em subconta vinculada ao ativo ou passivo.
§ 1º O ganho evidenciado por meio da subconta de que trata o caput será computado na determinação do lucro real à medida que o ativo for realizado, inclusive mediante depreciação, amortização, exaustão, alienação ou baixa, ou quando o passivo for liquidado ou baixado.
§ 2º O ganho a que se refere o § 1º não será computado na determinação do lucro real caso o valor realizado, inclusive mediante depreciação, amortização, exaustão, alienação ou baixa, seja indedutível.
§ 3º Na hipótese de não ser evidenciado por meio de subconta na forma prevista no caput, o ganho será tributado.
§ 4º Na hipótese de que trata o § 3º, o ganho não poderá acarretar redução de prejuízo fiscal do período, devendo, neste caso, ser considerado em período de apuração seguinte em que exista lucro real antes do cômputo do referido ganho.
§ 5º O disposto neste artigo não se aplica aos ganhos no reconhecimento inicial de ativos avaliados com base no valor justo decorrentes de doações recebidas de terceiros.
§ 6º No caso de operações de permuta que envolvam troca de ativo ou passivo de que trata o caput, o ganho decorrente da avaliação com base no valor justo poderá ser computado na determinação do lucro real na medida da realização do ativo ou passivo recebido na permuta, de acordo com as hipóteses previstas nos §§ 1º a 4º.”
”

Por fim, para as pessoas físicas que permutarem imóveis com pessoas jurídicas, é preciso atentar para eventual isenção de imposto de renda para a hipótese de atribuir o valor de mercado ao bem recebido, em virtude da época de aquisição do imóvel entregue. Na permuta sem torna somente não há tributação se o valor atribuído ao bem recebido for o mesmo do bem entregue

O art. 18 da Lei 7.713/88 confere isenção total ou parcial aos imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 (conforme tabela regressiva, iniciando em isenção de 100% até 5% do ganho de capital) e estabelece que a isenção aplica-se ao ganho de capital auferido na alienação do imóvel. No caso da permuta, a isenção é do imóvel que “sai” do patrimônio do contribuinte pessoa física.

O alienante pode atribuir o valor de mercado ao imóvel que está recebendo na permuta, mas desde que observe a regra do item 1.2 da Instrução Normativa 107/88, o qual exige laudo de avaliação para tanto:

““1.2 ­ As operações de permuta a preço de mercado deverão estar apoiadas em laudo de avaliação dos imóveis permutados, feito por três peritos, ou por entidade ou empresa especializada, desvinculados dos interesses dos contratantes, com a indicação dos critérios de avaliação e dos elementos de comparação adotados e instruído com os documentos relativos aos bens avaliados.”
”

Como se sabe, ao se atribuir o valor de mercado, haverá imposto de renda sobre o ganho de capital, salvo se este ganho for isento, inclusive pela regra acima da Lei 7.713/88, em virtude do imóvel que “sai” ter sido adquirido a partir de 1969 (isenção de 100%) ou até 1988 (isenção parcial).

Entendemos que a única forma de aproveitar a isenção é através deste laudo, não sendo possível, na permuta, atribuir ao imóvel recebido a mesma data de aquisição do imóvel entregue, para tentar manter a isenção em futura alienação.

Daniel Prochalski. Advogado sócio do escritório Prochalski, Staroi & Deud – Advogados Associados. Especialista em Direito Tributário pela PUC-PR. Mestre em Direito Empresarial pelo Centro Universitário Curitiba. Professor de Direito Tributário da Escola da Magistratura do Paraná – Núcleo Ponta Grossa. Professor convidado do Curso de Pós-Graduação em Direito Tributário do Centro Universitário Curitiba. Presidente da Comissão de Direito Tributário da OAB – Subseção de Ponta Grossa-PR

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